주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권) 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
주택임대차보호법 시행령 제8조(차임 등 증액청구의 기준 등) ① 법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. ② 제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
이 규정에서 보는바와 같이, 만약 차임을 증액하지 않는다는 특약이 없다면 임대인은 2016. 6. 30. 이후부터 5% 범위 내에서 차임증액을 청구할 수 있습니다. 그리고 이러한 차임증액청구권은 형성권으로 의사표시가 질문자께 도달한 날부터 효력이 발생합니다.
다만, 이러한 차임증액청구권은 기간이 지났다고 해서 무조건적으로 행사할 수 있는 것은 아니고, 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 사정변경이 있어야 합니다. 결국, 차임이 상당한지에 관하여 당사자 사이에 다툼이 생기면 법원에서 확정하게 될 것입니다.
차임증액청구권의 요건에 관한 판례를 살펴보면,
전세보증금 증감청구권의 인정은 이미 성립된 계약의 구속력에서 벗어나 그 내용을 바꾸는 결과를 가져오는 것인 데다가, 보충적인 법리인 사정변경의 원칙, 공평의 원칙 내지 신의칙에 터잡은 것인 만큼 엄격한 요건 아래에서만 인정될 수 있으므로, 기본적으로 사정변경의 원칙의 요건인 ① 계약 당시 그 기초가 되었던 사정이 현저히 변경되었을 것, ② 그 사정변경을 당사자들이 예견하지 않았고 예견할 수 없었을 것, ③ 그 사정변경이 당사자들에게 책임 없는 사유로 발생하였을 것, ④ 당초의 계약 내용에 당사자를 구속시키는 것이 신의칙상 현저히 부당할 것 등의 요건이 충족된 경우로서, 전세보증금 시세의 증감 정도가 상당한 수준(일반적인 예로서, 당초 약정금액의 20% 이상 증감하는 경우를 상정할 수 있음)에 달하고, 나머지 전세기간이 적어도 6개월 이상은 되어야 전세보증금의 증감청구권을 받아들일 정당성과 필요성이 인정될 수 있고, 증감의 정도도 시세의 등락을 그대로 반영할 것이 아니라 그 밖에 당사자들의 특수성, 계약의 법적 안정성 등의 요소를 고려하여 적절히 조정되어야 한다(서울지방법원 1998. 12. 11. 선고 98가합19149 판결).
임대인의 증액청구가 위와 같이 판례가 언급한 요건을 모두 갖추었다고 인정된다면 질문자께서는 임대인의 증액청구에 응하여야 할 의무가 발생하고, 따라서 이에 응하지 아니하여 그 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 민법 제640조에 따라 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
그러나 그 외 임대인의 개인 사정 등으로 임의로 증액요구를 하는 것은 인정받을 수 없으며, 따라서 질문자께서 이에 응하여야 할 법적인 의무도 발생하지 않습니다. 다만 질문자께서 임대차기간 만료시 재계약을 원할 경우에는 현실적인 불이익이 있을 뿐입니다.
질문 내용만으로 차임증액의 구체적인 사정변경이 있었는지는 알 수 없습니다. 그리고 사정변경이 있었다고 인정되더라도 이에 관한 다툼은 법원에서 판단 받을 수밖에 없습니다.
결국 차임증액의 구체적인 사정변경이 있는지 알아보시고 만약 그렇다면 임대인과 대화를 통해 원만한 해결 보시길 바랍니다.
안녕하세요 홍학법률사무소 성병학 변호사입니다.
주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권) 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
주택임대차보호법 시행령 제8조(차임 등 증액청구의 기준 등) ① 법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. ② 제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
이 규정에서 보는바와 같이, 만약 차임을 증액하지 않는다는 특약이 없다면 임대인은 2016. 6. 30. 이후부터 5% 범위 내에서 차임증액을 청구할 수 있습니다. 그리고 이러한 차임증액청구권은 형성권으로 의사표시가 질문자께 도달한 날부터 효력이 발생합니다.
다만, 이러한 차임증액청구권은 기간이 지났다고 해서 무조건적으로 행사할 수 있는 것은 아니고, 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 사정변경이 있어야 합니다. 결국, 차임이 상당한지에 관하여 당사자 사이에 다툼이 생기면 법원에서 확정하게 될 것입니다.
차임증액청구권의 요건에 관한 판례를 살펴보면,
전세보증금 증감청구권의 인정은 이미 성립된 계약의 구속력에서 벗어나 그 내용을 바꾸는 결과를 가져오는 것인 데다가, 보충적인 법리인 사정변경의 원칙, 공평의 원칙 내지 신의칙에 터잡은 것인 만큼 엄격한 요건 아래에서만 인정될 수 있으므로, 기본적으로 사정변경의 원칙의 요건인 ① 계약 당시 그 기초가 되었던 사정이 현저히 변경되었을 것, ② 그 사정변경을 당사자들이 예견하지 않았고 예견할 수 없었을 것, ③ 그 사정변경이 당사자들에게 책임 없는 사유로 발생하였을 것, ④ 당초의 계약 내용에 당사자를 구속시키는 것이 신의칙상 현저히 부당할 것 등의 요건이 충족된 경우로서, 전세보증금 시세의 증감 정도가 상당한 수준(일반적인 예로서, 당초 약정금액의 20% 이상 증감하는 경우를 상정할 수 있음)에 달하고, 나머지 전세기간이 적어도 6개월 이상은 되어야 전세보증금의 증감청구권을 받아들일 정당성과 필요성이 인정될 수 있고, 증감의 정도도 시세의 등락을 그대로 반영할 것이 아니라 그 밖에 당사자들의 특수성, 계약의 법적 안정성 등의 요소를 고려하여 적절히 조정되어야 한다(서울지방법원 1998. 12. 11. 선고 98가합19149 판결).
임대인의 증액청구가 위와 같이 판례가 언급한 요건을 모두 갖추었다고 인정된다면 질문자께서는 임대인의 증액청구에 응하여야 할 의무가 발생하고, 따라서 이에 응하지 아니하여 그 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 민법 제640조에 따라 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
그러나 그 외 임대인의 개인 사정 등으로 임의로 증액요구를 하는 것은 인정받을 수 없으며, 따라서 질문자께서 이에 응하여야 할 법적인 의무도 발생하지 않습니다. 다만 질문자께서 임대차기간 만료시 재계약을 원할 경우에는 현실적인 불이익이 있을 뿐입니다.
질문 내용만으로 차임증액의 구체적인 사정변경이 있었는지는 알 수 없습니다. 그리고 사정변경이 있었다고 인정되더라도 이에 관한 다툼은 법원에서 판단 받을 수밖에 없습니다.
결국 차임증액의 구체적인 사정변경이 있는지 알아보시고 만약 그렇다면 임대인과 대화를 통해 원만한 해결 보시길 바랍니다.