안녕하세요 빌라 관리비 관련하여 큰소리가 나오고 있어
자문을 좀 구할려고 이렇게 도움을 청합니다
작년 8월즈음 빌라를 매매해서 입주하고
지금까지 관리비를 3만원씩 밀린적없이 꼬박꼬박 내고있습니다
맞벌이 부부라 퇴근이 둘다 늦어 반상회는 참석할시간이없어서 한번도 가본적이 없습니다
엘리베이터도 없는 20년가까이된 빌라이고
경비아저씨분들도 없는 빌라에다가
공동수도와 공동전기밖에 없는 관리비치곤 좀 비싸다고 생각했지만
저희가 집에없는시간에 청소업체를 부르시겠거니 생각하고 제날자에 빠짐없이 입금했습니다.
그런데 요번에 새벽부터 대청소를한다고 참석안하는 세대는 벌금을 물으시겠다네요
청소는 가지않았고 벌금을 내랍니다
그래서 관리비는 대체 어디쓰시냐고 여쭈어보니
반상회하실때 모여서 회식할때 쓰신다고 하시네요
이부분은 저희가 입주할때도 안내받은 내용이아니고 오늘 처음들은 내용입니다
벌금을 내라 법이그렇게 정해져있다 VS 관리비를 내는데 청소불참석으로 벌금을내라는건 말이안된다
이렇게 언성이 높아지고 있습니다
전세대 관리비 내역서를 보고싶은데 , 이걸 요구해도 괜찮은것이며
이런경우 저희가 이때까지 냈던 관리비까지 다돌려받고 싶은데 가능할까요
솔직히 벌금 몇만원 낼려면 낼수도 있는 사항이지만 있을것 같지도 않은 법 운운하며
관리비 명목으로 이때까지 거두어간 관리비가
모이는 사람들끼리만의 유흥비로 나간다는것에 부당함을느낍니다
안녕하세요 홍학법률사무소 최지혜 변호사입니다.
‘엘리베이터가 없는 20년 가까이 된 빌라’라고 말씀하시니 300세대 미만의 공동주택이라는 전제하에 답변 드리겠습니다. 그 외의 건물은 주택법 제43조 이하에 별도의 규정이 있으니 참조 바랍니다.
‘반상회’라는 모임은 법적으로 강제되는 모임은 아니며, 공동주택의 거주자들이 서로 의견을 교환하고 단체 활동을 하거나 친목을 도모하는 등의 활동을 하는 사적인 단체로서, 이를 직접적으로 규율하는 법령은 없습니다.
이와 같이 ‘반상회’는 다양한 모습이나 형태를 지닐 수 있기 때문에 일률적으로 판단할 수는 없고, 구체적인 모습이나 형태 등에 따라 또는 그 활동에 따라 관련 법령이나 법리를 적용해야 할 것으로 판단됩니다.
질문자께서 올리신 질문내용을 살펴보면, 빌라의 관리주체가 별도로 존재하지 아니하고, '반상회'에서 빌라의 관리에 관한 사항을 결정하는 것으로 보입니다.
빌라의 공용부분의 관리 측면에서만 보면, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 약칭)이 적용될 수 있을 듯 합니다.
집합건물법 제23조(관리단의 당연 설립 등) ① 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다.
② 일부공용부분이 있는 경우 그 일부의 구분소유자는 제28조제2항의 규약에 따라 그 공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 수 있다.
제16조(공용부분의 관리) ① 공용부분의 관리에 관한 사항은 제15조제1항 본문의 경우를 제외하고는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정한다. 다만, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다.
② 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 제1항 본문에 따른 집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다. 다만, 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지한 경우에는 그러하지 아니하며, 구분소유자의 권리ㆍ의무에 특별한 영향을 미치는 사항을 결정하기 위한 집회인 경우에는 점유자는 사전에 구분소유자에게 의결권 행사에 대한 동의를 받아야 한다.
③ 제1항 및 제2항에 규정된 사항은 규약으로써 달리 정할 수 있다.
④ 제1항 본문의 경우에는 제15조제2항을 준용한다.
제38조(의결 방법) ① 관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결한다.
위 규정에 따라, ‘반상회’가 구분소유자 전원이 구성원으로서 관리단으로서의 성격이 인정된다면, 빌라의 공용부분의 관리에 관한 사항은 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 결정할 수 있다고 할 것입니다.
집합건물법 제24조(관리인의 선임 등) ① 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 한다.
② 관리인은 구분소유자일 필요가 없으며, 그 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정한다.
③ 관리인은 관리단집회의 결의로 선임되거나 해임된다. 다만, 규약으로 제26조의2에 따른 관리위원회의 결의로 선임되거나 해임되도록 정한 경우에는 그에 따른다.
④ 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 제3항 본문에 따른 관리단집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다. 다만, 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지하거나 구분소유자가 집회 이전에 직접 의결권을 행사할 것을 관리단에 통지한 경우에는 그러하지 아니하다.
⑤ 관리인에게 부정한 행위나 그 밖에 그 직무를 수행하기에 적합하지 아니한 사정이 있을 때에는 각 구분소유자는 관리인의 해임을 법원에 청구할 수 있다.
제25조(관리인의 권한과 의무) ① 관리인은 다음 각 호의 행위를 할 권한과 의무를 가진다.
1. 공용부분의 보존ㆍ관리 및 변경을 위한 행위
2. 관리단의 사무 집행을 위한 분담금액과 비용을 각 구분소유자에게 청구ㆍ수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위
3. 관리단의 사업 시행과 관련하여 관리단을 대표하여 하는 재판상 또는 재판 외의 행위
4. 그 밖에 규약에 정하여진 행위
② 관리인의 대표권은 제한할 수 있다. 다만, 이로써 선의의 제3자에게 대항할 수 없다.
제26조(관리인의 보고의무 등) ① 관리인은 대통령령으로 정하는 바에 따라 매년 1회 이상 구분소유자에게 그 사무에 관한 보고를 하여야 한다.
② 이해관계인은 관리인에게 제1항에 따른 보고 자료의 열람을 청구하거나 자기 비용으로 등본의 교부를 청구할 수 있다.
③ 이 법 또는 규약에서 규정하지 아니한 관리인의 권리의무에 관하여는 「민법」의 위임에 관한 규정을 준용한다.
집합건물법 시행령 제6조(관리인의 보고의무) ① 법 제26조제1항에 따라 관리인이 보고해야 하는 사무는 다음 각 호와 같다.
1. 법 제23조에 따른 관리단(이하 "관리단"이라 한다)의 사무 집행을 위한 분담금액과 비용의 산정방법, 징수·지출·적립내역에 관한 사항
2. 제1호 외에 관리단이 얻은 수입 및 그 사용 내역에 관한 사항
3. 관리위탁계약 등 관리단이 체결하는 계약의 당사자 선정과정 및 계약조건에 관한 사항
4. 법 제28조에 따른 규약(이하 "규약"이라 한다) 및 규약에 기초하여 만든 규정의 설정·변경·폐지에 관한 사항
5. 관리단 임직원의 변동에 관한 사항
6. 건물의 대지, 공용부분 및 부속시설의 보존·관리·변경에 관한 사항
7. 관리단을 대표한 재판상 행위에 관한 사항
8. 그 밖에 규약, 규약에 기초하여 만든 규정이나 관리단집회의 결의에서 정하는 사항
② 관리인은 규약에 달리 정한 바가 없으면 월 1회 구분소유자에게 관리단의 사무 집행을 위한 분담금액과 비용의 산정방법을 서면으로 보고하여야 한다.
③ 관리인은 법 제32조에 따른 정기 관리단집회에 출석하여 관리단이 수행한 사무의 주요 내용과 예산·결산 내역을 보고하여야 한다.
민법 제681조(수임인의 선관의무) 수임인은 위임의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 위임사무를 처리하여야 한다.
집합건물법 제66조(과태료) ① 제59조에 따른 조사를 거부ㆍ방해하거나 기피한 사람에게는 200만원 이하의 과태료를 부과한다. 이 경우 문서를 제시하지 아니하거나 거짓 문서를 제시한 사람 또는 질문에 대하여 진술하지 아니하거나 거짓으로 진술한 사람도 또한 같다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 행위를 한 관리인, 의장, 규약ㆍ의사록ㆍ서면을 보관할 사람에게는 100만원 이하의 과태료를 부과한다.
1. 제26조제1항(제52조에서 준용하는 경우를 포함한다)을 위반하여 보고를 하지 아니하거나 거짓 보고를 한 경우
2. 제30조제1항, 제39조제4항, 제41조제3항(이들 규정을 제52조에서 준용하는 경우를 포함한다)을 위반하여 규약, 의사록 또는 서면(전자적 방법으로 기록된 정보를 포함한다)을 보관하지 아니한 경우
3. 제30조제3항, 제39조제4항, 제41조제3항(이들 규정을 제52조에서 준용하는 경우를 포함한다)을 위반하여 정당한 사유 없이 제2호에 규정된 서류(전자적 방법으로 기록된 정보를 포함한다)의 열람이나 등본의 발급청구를 거부한 경우
4. 제39조제2항 및 제3항(이들 규정을 제52조에서 준용하는 경우를 포함한다)을 위반하여 의사록을 작성하지 아니하거나 의사록에 적어야 할 사항을 적지 아니하거나 거짓으로 적은 경우
5. 제56조제1항, 제57조제1항, 제58조에 따른 신청의무자가 그 등록신청을 게을리한 경우
③ 제1항과 제2항에 따른 과태료는 소관청이 부과ㆍ징수한다.
위 규정들에 의하면, ‘반상회’의 운영자는 관리인에 해당할 수 있고, 관리인은 규약 등에서 달리 정한 바가 없으면 구분소유자에게 관리비 분담금액과 산정방법을 월 1회 서면으로 보고해야 할 의무를 부담합니다. 이를 위반할 경우 100만원 이하의 과태료에 처해질 수 있습니다.
한편, '반상회'가 빌라의 관리 이외에 친목 등 목적을 가진다고 하더라도 그러한 목적을 이유로 하여서는 이에 동의하지 않는 구분소유자의 참석이나 비용납부 등을 강제할 수 없기 때문에 질문자께서 관리비 명목으로 납부한 금원에 대하여 ‘반상회’의 운영자가 다른 용도로 사용하였을 경우 질문자께서는 ‘반상회’의 운영자에게 관리비 이외의 용도로 사용된 금원에 대한 부당이득반환이나 불법행위로 인한 손해배상을 청구할 수 있을 것으로 보이며, ‘반상회’의 운영자는 관리비를 용도 외로 사용한 부분에 대하여 형법상 업무상 횡령죄 등으로 처벌 받을 수 있습니다.
다만, ‘반상회’에서 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 빌라의 공용부분의 관리에 관한 사항의 하나로 ‘청소 참석, 불참시 청소비 납부’를 결정하였다면, 이는 유효한 관리 방법으로 인정될 가능성이 있습니다.
이상과 같이 질문 내용을 최대한 반영하여 답변을 드렸으나, ‘반상회’라는 모임의 특성상 일률적으로 답변 드리기 어려운 점 양해 바라며, 아무쪼록 원만한 해결 보시길 바랍니다.