서울시 한 아파트에 거주중입니다. 저희 아파트는 123세대규모의 아파트입니다. 최근 아파트내 여러가지 변화들이 있었습니다.
음식물쓰레기 수거업체 변경에 따른 음식물 쓰레기 처리비용산정방식의 변화 (기존 일정금액 -> kg당 얼마) , 주차비용 증가(차량대수비례) , 특정업체와의 샤시 공사, 이유를 알 수 없는 아파트도보 시멘트공사 등
이러한 변화들 (비용이발생하는것들 조차) 을 그저 아파트입주자대표에 의해 의결되어 이렇게 진행합니다 식의 통보를 하고있습니다.
질문드립니다.
첫째. 아파트 현안 의결에 대하여 그들만의 세상에서 주먹구구식으로 의결하는 방식에 법적으로 문제를 제기할 수 있나요?
둘째. 입주민의 입장에서 아파트관리비의 투명성을 확인할 방법이 있을까요?
안녕하세요 홍학 법률사무소 성병학 변호사입니다.
123세대 규모의 아파트라면, 아래와 같이 공동주택관리법상의 의무관리 공동주택에 해당하지 않으므로 공동주택관리법의 주요 규정의 적용을 받지 못합니다.
공동주택관리법 시행령 제2조(의무관리대상 공동주택의 범위)
「공동주택관리법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항제2호에 따른 의무관리대상 공동주택의 범위는 다음 각 호와 같다.
1. 300세대 이상의 공동주택
2. 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택
3. 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함한다)의 공동주택
4. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물
따라서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 합니다)의 관련 규정에 따라 답변을 드리겠습니다.
집합건물법 제23조(관리단의 당연 설립 등)
① 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다.
② 일부공용부분이 있는 경우 그 일부의 구분소유자는 제28조제2항의 규약에 따라 그 공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 수 있다.
제24조(관리인의 선임 등)
① 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 한다.
② 관리인은 구분소유자일 필요가 없으며, 그 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정한다.
③ 관리인은 관리단집회의 결의로 선임되거나 해임된다. 다만, 규약으로 제26조의2에 따른 관리위원회의 결의로 선임되거나 해임되도록 정한 경우에는 그에 따른다.
④ 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 제3항 본문에 따른 관리단집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다. 다만, 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지하거나 구분소유자가 집회 이전에 직접 의결권을 행사할 것을 관리단에 통지한 경우에는 그러하지 아니하다.
⑤ 관리인에게 부정한 행위나 그 밖에 그 직무를 수행하기에 적합하지 아니한 사정이 있을 때에는 각 구분소유자는 관리인의 해임을 법원에 청구할 수 있다.
제25조(관리인의 권한과 의무)
① 관리인은 다음 각 호의 행위를 할 권한과 의무를 가진다.
1. 공용부분의 보존ㆍ관리 및 변경을 위한 행위
2. 관리단의 사무 집행을 위한 분담금액과 비용을 각 구분소유자에게 청구ㆍ수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위
3. 관리단의 사업 시행과 관련하여 관리단을 대표하여 하는 재판상 또는 재판 외의 행위
4. 그 밖에 규약에 정하여진 행위
② 관리인의 대표권은 제한할 수 있다. 다만, 이로써 선의의 제3자에게 대항할 수 없다.
제26조(관리인의 보고의무 등)
① 관리인은 대통령령으로 정하는 바에 따라 매년 1회 이상 구분소유자에게 그 사무에 관한 보고를 하여야 한다.
② 이해관계인은 관리인에게 제1항에 따른 보고 자료의 열람을 청구하거나 자기 비용으로 등본의 교부를 청구할 수 있다.
③ 이 법 또는 규약에서 규정하지 아니한 관리인의 권리의무에 관하여는 「민법」의 위임에 관한 규정을 준용한다.
제26조의2(관리위원회의 설치 및 기능)
① 관리단에는 규약으로 정하는 바에 따라 관리위원회를 둘 수 있다.
② 관리위원회는 이 법 또는 규약으로 정한 관리인의 사무 집행을 감독한다.
③ 제1항에 따라 관리위원회를 둔 경우 관리인은 제25조제1항 각 호의 행위를 하려면 관리위원회의 결의를 거쳐야 한다. 다만, 규약으로 달리 정한 사항은 그러하지 아니하다.
제26조의3(관리위원회의 구성 및 운영)
① 관리위원회의 위원은 구분소유자 중에서 관리단집회의 결의에 의하여 선출한다. 다만, 규약으로 관리단집회의 결의에 관하여 달리 정한 경우에는 그에 따른다.
② 관리위원회 위원의 임기 및 점유자의 의결권 행사에 관하여는 제24조제2항 및 제4항을 준용한다.
③ 제1항 및 제2항에서 규정한 사항 외에 관리위원회의 구성 및 운영에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관하여, 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 구성되고, 집행기관인 관리인이 선임되며, 의결 및 감독기관인 관리위원회를 둘 수 있습니다.
그런데 의무관리대상 공동주택이 아니지만 해당 아파트에 입주자대표회의가 있다면, 이에 관하여는 해당 아파트의 규약에 정해져 있을 것으로 보이고, 그 구체적인 내용은 해당 아파트의 관리규약을 살펴보아야 할 것인데, 아래 규정과 같은 방법으로 규약을 열람하실 수 있습니다.
제28조(규약)
① 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다.
② 일부공용부분에 관한 사항으로써 구분소유자 전원에게 이해관계가 있지 아니한 사항은 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 아니하면 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 규약으로써 정할 수 있다.
③ 제1항과 제2항의 경우에 구분소유자 외의 자의 권리를 침해하지 못한다.
④ 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 및 특별자치도지사(이하 "시ㆍ도지사"라 한다)는 이 법을 적용받는 건물과 대지 및 부속시설의 효율적이고 공정한 관리를 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 표준규약을 마련하여 보급하여야 한다.
제29조(규약의 설정ㆍ변경ㆍ폐지)
① 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.
② 제28조제2항에 규정한 사항에 관한 구분소유자 전원의 규약의 설정ㆍ변경 또는 폐지는 그 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 4분의 1을 초과하는 자 또는 의결권의 4분의 1을 초과하는 의결권을 가진 자가 반대할 때에는 할 수 없다.
제30조(규약의 보관 및 열람)
① 규약은 관리인 또는 구분소유자나 그 대리인으로서 건물을 사용하고 있는 자 중 1인이 보관하여야 한다.
② 제1항에 따라 규약을 보관할 구분소유자나 그 대리인은 규약에 다른 규정이 없으면 관리단집회의 결의로써 정한다.
③ 이해관계인은 제1항에 따라 규약을 보관하는 자에게 규약의 열람을 청구하거나 자기 비용으로 등본의 발급을 청구할 수 있다.
해당 아파트의 규약을 살펴보시면, 입주자대표회의 성격, 그 소집 및 의결 절차, 내역 공개 등에 관하여 상세히 나와 있을 것으로 보입니다.
아파트 현안 의결이 위 규약에 반한다면, 행정청의 도움을 얻으시거나 법원을 통해 구제가 가능합니다. 만약 규약에 필요한 내용이 없다면, 집합건물법 규정이 적용되니, 다른 규정들도 한번 살펴 보시길 권해 드립니다. 감사합니다.