안녕 하세요?
전세를 살고 있는데 만기는 약 2달정도 남은 상태에서 집주인과 통화하여 재계약 의사를 밝혔으며 집주인도 동의 한 상태입니다.
다만 집주인측에서 집을 매각하고자 하여 집 보러 오는 사람들의 방문에 대하여 양해를 구했는데 그러겠다 이야기 하였습니다.
그런데 만기까지는 아직 2개월 여 남아 있어 만료전에 집이 매각될 경우 새 집주인이 요구시 반드시 집을 비워줘야 하는지요?
그리고 이 경우 집 주인의 사정으로 인하여 발생한 이사에 따른 이사비용를 받을 수 있는지요?
회신 주시면 가마사 하겠습니다.
안녕하세요. 홍학 법률사무소 조홍 변호사입니다.
주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
위 규정에 따라 새로운 집주인이 질문자에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지하여야 하는 시점이 임대차기간 만료 1개월 전까지입니다.
일단 임대차기간 만료까지 2개월 정도 남았다고 하셨는데, 통상적으로 볼 때 기존 집주인과 새로운 집주인 간의 매매계약체결과 등기, 그리고 새로운 집주인의 갱신거절의 통지가 모두 1개월 안에 이루어질 가능성이 희박해 보입니다.
또한 주택임대차보호법에 따라 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되므로 원칙적으로 새 집주인이 기존의 임대차계약 상 권리와 의무를 승계하게 되는데, 임차주택이 양도되기 전 집주인과의 사이에 적법한 계약갱신(또는 재계약) 합의가 있었다면 새로운 집주인은 적법하게 갱신된 내용의 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아야 할 것입니다. (다만, 그러한 합의까지 새 집주인이 승계하는지 여부에 관한 명확한 판례는 없어 다툼의 여지가 있을 수 있습니다.)
염려하시는 일이 발생할 가능성이 낮아 보이지만, 경우에 따라 복잡한 문제가 발생할 수 있으니, 기존 집주인에게 연락을 하셔서 다시 한번 재계약 여부를 확인하시고, 1개월 안에 등기가 이루어지는 경우라면 매매계약 체결시 새로운 양수인에게 계약 갱신에 관한 문제를 정확히 확인하고 필요하다면 계약내용으로 포함시켜줄 것을 요청하시길 바랍니다. 또한 위 대화내용을 녹음하시는 것도 도움이 될 것으로 보입니다.
감사합니다.