안녕하세요. 홍학 법률사무소 조홍 변호사입니다.

임대차계약의 종료 시에 임대인의 임대차보증금 반환의무와 임차인의 목적물 인도의무는 동시이행의 관계에 있게 되는데, 원칙적으로 임대인은 임대차보증금 전액을 반환해야 할 것이므로 그 전액이 반환되지 않았다면 임차인이 목적물의 인도를 거부할 수 있을 것입니다.

그런데 임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하므로 이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제됩니다.

질문과 같은 사안의 경우 누수문제와 관련하여 임차인에게 임대인에 대한 손해배상책임이 있는지 여부에 관한 분쟁이 있는 것으로 보이는바, 과연 그러한 임차인의 손해배상금채무가 존재하는지 여부에 따라 임대차보증금 반환의무가 이행되었는지가 판단될 것으로 보입니다.

1. 만약 누수문제와 관련하여 임차인의 손해배상금채무가 없음에도 임대인이 2,000,000원을 공제하여 임대차보증금을 반환하였다면 임대차보증금 반환채무를 완전히 이행하지 않을 것이 됩니다. (참고로 목적물이 사용가능하도록 수선하고 유지할 책임은 임대인에게 있는 것이고, 누수문제의 경우 임대인이 해결해야 하는 부분으로 보는 것이 통상적입니다.)

2. 임차인이 임대인에게 임의로 목적물을 인도하지 않은 상태, 즉 임차인이 목적물을 점유하고 있는 상태에서 임대인이 해당 주택에 들어갔다면 구체적인 사실관계에 따라 차이가 있을 수 있으나, 임대인이 주거침입죄에 해당할 가능성이 있습니다.

3. 만약 임대인이 적법하게 임대차보증금 반환의무를 이행했음에도 임차인이 목적물을 임대인에게 인도하지 않는다면 법원에 부동산인도청구 소송 등을 제기하여 목적물을 인도받을 수밖에 없습니다.

4. 만약 임대인이 적법하게 임대차보증금 반환의무를 이행했음에도 임차인이 목적물을 임대인에게 인도하지 않아 임대인에게 손해가 발생하였다면, 법원에 그 구체적인 손해를 입증하여 손해배상청구 소송을 하실 수는 있습니다.

5. 전입신고 여부와 관련하여 은행 대출 가능여부는 각 은행사마다 정책의 차이가 있으므로 법률적인 답변을 드리기 어렵습니다.

질문하신 내용과 관련한 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있음을 유의하시기 바랍니다. 아무쪼록 문제가 원만히 해결되시기를 바랍니다.